2025上半年中國冷庫全景：政策紅利持續釋放，‘供增需弱’倒逼行業洗牌
一、發展環境：政策、需求、投資三軸驅動
政策端——縣域冷鏈上升為國家工程
• 2025年中央一號文件、政府工作報告、《農業強國規劃（2024-2035）》連續鎖定“縣域冷鏈+產地集配中心”，首次提出“6+1”主品類一體化冷鏈網絡。
• 6月新公布19個國家骨干冷鏈物流基地（廣州、杭州、鹽田等），形成“國家+省+縣”三級梯度布局。
• 2月起《冷庫能效限定值及等級》《冷鏈無接觸配送要求》強制執行，能效不達標倉庫面臨改造或退出。
需求端——“內增外減”結構凸顯
• 國內：豬牛羊禽肉產量4 843萬噸，同比+2.8%；水產品3 364萬噸，環比+4.6%，產地預冷、預制菜加工需求旺盛。
• 進口：海外禽流感導致巴西、泰國禽類輸華暫停，上半年牛肉進口減9.5萬噸、凍魚減7.2萬噸，跨境庫存需求驟降。
• 電商：美團優選關閉18省業務，失去單一租戶后，部分銷區高標庫一夜之間空置率飆升10個百分點以上。
投資端——園區熱繼續，單筆紀錄刷新
• 半年度冷庫建設資金223億元，同比+7.7%，但增速較Q1放緩1.7個百分點，顯示資本更趨理性。
• 北京東南智慧物流港、武漢國家骨干基地、深圳鹽田冷鏈園等單個項目投資均超10億元，自動化立庫、黑燈工廠成為標配。
二、運行現狀：總量擴容、租金下滑、空置高企
供給：全國公共型冷庫總容積2.6億立方米，同比+6.1%；二季度單季新增302萬立方米，東部占比超70%。
租金：平均69.6元/㎡·月，環比再降1.4%，蘇州、上海高標庫降幅達3–5%。
空置：全國平均28.4%，環比+2.7個百分點；天津、吉林、河北部分園區空置率突破40%，出現虧損出租。
去化：上半年出租量2 392萬立方米，求租量僅1 460萬立方米，供需差932萬立方米，“去存量”壓力貫穿全年。
三、區域特寫
• 華東——全國去化“壓艙石”，貢獻52%求租需求，但新增供應同樣集中，租金仍有下探空間。
• 華南——跨境+預制菜雙輪驅動，廣州、深圳空置率低于25%，表現相對穩健。
• 華北——北京城市配送需求旺盛，卻受天津、河北高空置率拖累，區域分化顯著。
四、行業展望
短期：2025下半年仍有1 200萬m²在建項目計劃投運，租金與空置率將繼續承壓，行業進入“洗牌期”。
中期：能效新規+縣域網絡建設，將淘汰20%以上老舊庫容，為智能化、綠色化高標庫騰出空間。
長期：隨著進口冷鏈恢復、預制菜及醫藥冷鏈放量，預計2026–2027年逐步回歸供需平衡，頭部運營商業績有望率先反彈。
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